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住宅ローンの借入限度額の計算（返済負担比率 その１） （第６回）住宅ローンの借入限度額
住宅ローンの商品内容によって最高５０００万円等の借入限度額が設けられています。しかし、限度額以内であれば誰でも必要資金全額の融資を受けられるわけではありません。基本的には建築資金＋諸費用（登記費用、火災保険料、保証料、事務手数料等）の範囲内となります。ただし、借入者の収入状況、他の借入（負債）状況負債、担保となる土地・建物の評価額により借入額の上限が決められる場合が殆どです。したがって、場合によっては必要資金の全額の融資を受けられない場合があります。
住宅ローンの借入限度額を決定する要件としては以下のものがあります。
（１）借入者の収入状況
（２）既存の借入状況（マイカーローン、カードローン、クレジット、キャッシング等）
（３）担保となる土地・建物の評価額
今回は（１） の借入者の収入による借入限度額について検討してみます。
返済負担比率
住宅ローンの借入限度額を決定する要件の一つとして「返済負担比率」があります。「返済負担比率」とは、借入者の年間収入に対するローン等の負債の年間返済額の割合です。
例として下記のケースについて考えてみます。
（ケース１）
・年収 ６００万円
・借入額 ３，０００万円
・金利 ３％
・期間 ３０年
※他に借入等はないものとする。
この場合、住宅ローンの毎月の返済額は１２６，４８１円、年間返済額は１，５１７，７７２円となります。
上記の条件で「返済負担比率」を計算すると以下の通りとなります。
１，５１７，７７２円÷６，０００，０００円×１００＝２５．２９％
「返済負担比率」は約２５％です。
各金融機関では年収に応じた返済負担比率の上限を設定しています。下記は一般的な返済負担比率の例です（金融機関により異なります）。
金融機関の「返済負担比率」の例
（ケース１）の場合、年間収入４００万以上７００万未満は３５％以内ですので負担比率の範囲内ですので所得に関しては問題ないことになります。
返済負担比率の計算ツール（Excelファイル）
http://www010.upp.so-net.ne.jp/nikoniko-club/excel/sample005.xls
年収について
給与所得者は各種控除を差し引く前の年間収入金額
個人事業者は経費を差し引いた後の年間所得で判定します。但し、減価償却費、青色申告特別控除については年間所得にプラスすることができる場合があります。
金融機関の「審査利率」について
先の例では金利３％は申込時点の金利で計算しましたが、実際には各金融機関では「審査金利」と言う金利を定めており、その金利を使って返済負担率を計算します。審査金利は４％程度の金融機関が多いようです。ケース１で審査金利を４％と仮定すると年間返済額は１，７１８，６８８円、返済負担率約２８％となります。
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http://forestnote.blog.so-net.ne.jp/2008-12-13