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Vol.59 中古マンションの売却はまだ大丈夫住まいに関する質問や相談に
プロフェッショナルが様々な視点からズバリ答えるこのコラム。
今回もVol.56、Vol.57、Vol.58に引き続き
「不動産価格が低迷！？
今、売却するためのコツを教えてください」を取り上げます。
Q.予想もしていなかった転勤のため、
急遽、所有しているマンションを売却することにしました。
ただ、不動産の価格が急激に落ち込んでいる今の状態では
売却自体が可能かどうかも不安です。
住宅ローンもまだ残っている状態なので
あまり安く買い叩かれてしまうのも困ってしまいます。
このタイミングで不動産を売却するにはどうすればいいいか、
ぜひアドバイスをもらえますか。
（40代 男性）
今回は不動産販売会社での住宅販売の経験を活かして、
よりよい物件の購入と資金計画のサポートに取り組んでいる
住宅ローンアドバイザーの西澤京子さんに答えてもらいました。
西澤京子 プロフィール
住宅ローンアドバイザー
ファイナンシャルプランナー
宅地建物取引主任者
2006年、マンション購入支援ＦＰオフィス
Life & Home Solutionを開業。
不動産販売会社での住宅販売の経験を活かし、
物件選びや住宅ローン、契約立会い、家計診断等の
住宅購入に関わる相談業務を行っている。
ブログでは、住宅購入に関わる情報、アドバイスの他、
販売の体験談やよくある相談事例なども紹介している。
■中古マンション市場はまだ比較的売りやすい状況
アメリカのサブプライムローン問題に端を発した金融不安で、
特に不動産市況は急激に悪化していますので、
このタイミングでご自宅の売却をなさるのは不安なことでしょう。
しかし販売不振や価格下落が目立っているのは新築マンションであり、
実は中古マンションに関しては、それほど売りづらい状況ではありません。
むしろ今年の春以降、成約件数は最近までずっと上昇傾向にあり、
価格下落幅も縮小しつつあります。
しかも昨年、価格が急上昇しましたので、
今年に入ってから下落してきているとはいえ、
まだ一昨年の水準に戻っていないため、
比較的売りやすい状況が続いているといえます。
■中古マンションは売主である個人が価格を決めるため、臨機応変な対応が可能
そもそも新築マンションが販売不振に陥ったのは、
建築資材の高騰と地価の上昇により、価格が急激に上昇した一方で、
住宅購入検討者の収入はほとんど上がらず、
結果としてその価格上昇についていけなくなり、買い控えてしまったからです。
そのため、新築価格に予算が届かない検討者の多くが中古市場に目を向けるようになったというわけです。
また、新築マンションの売主は不動産業者が圧倒的に多く、一度に大量の住戸を販売しなくてはなりませんが、中古マンションの売主の中心は個人であり、１住戸を売ればよいという場合がほとんどです。
ゆえに利益や経費との絡みや、
法的に安易に価格を変更できない不動産業者に対し、
中古マンションの売主である個人の方が、
買い手の事情や状況に比較的対応しやすいといえます。
売値は最終的に売主が決めますので、
相場や市況を見つつ、早く売りたければ価格を安くし、
多少時間がかかってもより高く売りたければ、
最初は相場よりやや高めの価格設定に、
そして検討者がいつまでも現れなければ
価格を随時下げて反応を見るということも可能なのです。
■まずは不動産会社で査定を
そのため単に不動産市況が悪いからと弱気になることはありません。
まずは複数の不動産会社に査定をお願いしてみましょう。
その際、できるだけ高く査定してもらえるように、
お部屋を整理整頓及び清掃し、軽微な不具合は直しておくとよいでしょう。
なお、もし査定の結果、住宅ローン残高より低い金額となってしまった場合には、売却せずに賃貸することも検討可能です。
よって、不動産会社には査定の際に、周辺の賃料水準も調べてもらうとよいでしょう。
本来、住宅ローンは借入名義人である本人、もしくはその家族が居住するための住宅に対する融資であるため、本人が居住しないのであれば、残債の一括返済を求められる場合等があります。
しかし、多くの金融機関では、
転勤や親の介護、子どもの教育等を理由に、
一時的にその住戸に住めない場合には、
住宅ローンの返済を続けながら、
第三者への賃貸を認める場合があります。
そのため、もし転勤が一時的であり、
また当該住宅へ再び住まう可能性が高いのであれば、
金融機関へ相談してみるとよいでしょう。
今回のポイント！
・「不動産不況」と世間ではいわれているが、
中古マンション市場は必ずしも不況ではない。
・中古マンションの売主は個人が中心。
よって価格調整等がしやすく、個別対応が可能。
・まずは正確な残債の把握と査定を。
場合によっては売却ではなく、一時的に賃貸することも有効。
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