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Vol.92 特徴をよく理解すれば中古もお買得住まいに関する質問や相談に
プロフェッショナルが様々な視点からズバリ答えるこのコラム。
今回も前回、前々回に引き続き
「古いマンションは買わないほうがいいですか？」
を取り上げます。
Q.中古マンションを購入しようと考えています。
場所は東京都港区南麻布です。
場所柄、価格の高い物件ばかりですが、
この部屋は66m2で3800万、築30年です。
このような古いマンションは買わないほうがいいでしょうか？
突然、建て替えで立ち退きなどあるのでしょうか？
教えてください。
（30代 女性）
今回は相続・不動産コンサルティングのＦＰ会社
フリーダムリンク代表取締役の永田博宣さんに答えてもらいました。
永田博宣 プロフィール
ファイナンシャルプランナー
不動産コンサルティング技能登録者
大手不動産仲介会社の営業管理職を経て、
現在は、相続・不動産コンサルティングの
ＦＰ会社フリーダムリンク代表取締役。
ファイナンシャルプランナーとして不動産を軸にした
資産設計・相続対策のコンサルティングを行っている。
■都心では古いマンションも日常的に売買されている
中古マンションといっても、
建築後１年に満たないものから30年以上経ったものまで様々です。
地価の高い人気のある住宅地において、
限られた予算内である程度の広さを求めようとすると、
売りに出ているのは「築年数の経ったマンションばかり」
ということも少なくないでしょう。
しかし、都心では年数の経った古いマンションでも、
その多くは売買価格の相場が形成されており、
日常的に売買されているのが実情です。
古いということはそれなりの注意点もありますから、
「こんなはずではなかった・・・」とならないように、
以下の点もチェックしてください。
デメリットもはじめからわかっていれば、
納得して、都心の利便性を活かした
快適なマンションライフを送ることができるでしょう。
■古いマンションの特徴
電化製品などと同じように、
マンションや住宅に関する設備は日々進化しています。
オートロック、タイル貼の外壁、空調システム、
フローリング、サッシ、床暖房、バリアフリー等々、
新築マンションでは標準の設備も古いマンションではそうとは限りません。
また、建物は年数が経つと老朽化しますし、傷や汚れも増えてきます。
これらは目に見えるわかりやすい特徴です。
この点については、年数とともに建物が古くなるのは当然ですから、どのような対策をしているかがポイントとなってきます。
専有部分は、所有者が個々にリフォーム等をすれば、ある程度新しい設備に交換できますが、共用部分はマンションの管理組合で決めていかなければなりません。
実際のところ、外壁塗装や屋根・バルコニーの防水工事、
給水管工事等の大規模修繕をいつ、どの程度行うのかは、
マンションによって違いがあるようです。
中には、オートロック設備を新しく設置する等、
積極的に設備の改善に取り組んでいるマンションもあります。
しかし当たり前のことですが、
このような管理やメンテナンスのための工事には費用が必要です。
そのため、
「修繕積立金がきちんと積み立てられているのか」
「長期的にしっかりした計画が立てられているのか」
等は最低限チェックしておきましょう。
年数の経った古いマンションほど、
管理やメンテナンスによって価値にも差が出てくるものです。
■建て替えは確認を
一方、わかりにくいのがマンションの耐震性や寿命等の問題です。
耐震性については、少なくとも新耐震基準に適合する建物かどうか、
耐震診断や耐震工事を行っているかどうかを確認しましょう。
マンションの建て替えは、法律上では
「区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数で決議できる」
とされていますが、現実的には
「容積率に余裕がある場合」
等でなければなかなか話が進まないようです。
なお、建て替えの決議には相当時間を要すると思われますので、
管理組合の一員である区分所有者に対して
突然立ち退きを迫られることはないでしょう。
いずれにしても、現在、管理組合で
建て替えの案が出ているのかを確認してみるとよいでしょう。
今回のポイント！
・都心では古いマンションも日常的に売買されている。
・古いマンションほど管理やメンテナンスにより
価値にも差が出てくる。
・マンションの建て替えは現状ではなかなか話が進まない。
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